Démarches administratives

Question-réponse

Qu'est-ce qu'un bail de sortie progressive de la loi de 1948 ?

Vérifié le 11 janvier 2023 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Le propriétaire d'un logement soumis à la loi de 1948 peut décider de faire cesser ce régime pour relouer au prix du marché, sous certaines conditions (selon la catégorie du logement et les ressources du locataire). Il doit pour cela signer avec le locataire un bail de sortie progressive de la loi de 1948, d'une durée de 8 ans. Ensuite, le propriétaire et le locataire pourront signer un nouveau bail, avec un loyer correspondant au prix du marché.

Le logement doit être classé en catégorie II B ou catégorie II C.

Ces catégories regroupent les logements de bonne, voire d'assez bonne qualité.

Le propriétaire est autorisé à faire une proposition de bail de sortie progressive lorsque les ressources des personnes logées dépassent un certain montant.

Ce montant dépend du nombre de personnes logées :

  • Le montant ressources de la personne log√©e doit d√©passer 31¬†703¬†‚ā¨.

    Ces ressources correspondent au revenu net imposable perçu durant l'année civile précédant celle de la proposition.

  • Le montant cumul√© des ressources des 2 personnes log√©es doit d√©passer 38¬†688¬†‚ā¨.

    Ces ressources correspondent au total des revenus nets imposables perçus par le locataire et les autres occupants durant l'année civile précédant celle de la proposition.

  • Le montant cumul√© des ressources des 3 personnes log√©es doit d√©passer 45¬†674¬†‚ā¨.

    Ces ressources correspondent au total des revenus nets imposables perçus par le locataire et les autres occupants durant l'année civile précédant celle de la proposition.

  • Le montant cumul√© des ressources des 4 personnes log√©es doit d√©passer 52¬†659¬†‚ā¨.

    Ce montant est major√© de 6¬†985¬†‚ā¨pour chaque personne suppl√©mentaire.

    Ces ressources correspondent au total des revenus nets imposables perçus par le locataire et les autres occupants durant l'année civile précédant celle de la proposition.

  • Le montant ressources de la personne log√©e doit d√©passer 42¬†271¬†‚ā¨.

    Ces ressources correspondent au revenu net imposable perçu durant l'année civile précédant celle de la proposition.

  • Le montant cumul√© des ressources des 2 personnes log√©es doit d√©passer 51¬†584¬†‚ā¨.

    Ces ressources correspondent au total des revenus nets imposables perçus par le locataire et les autres occupants durant l'année civile précédant celle de la proposition.

  • Le montant cumul√© des ressources des 3 personnes log√©es doit d√©passer 60¬†897¬†‚ā¨.

    Ces ressources correspondent au total des revenus nets imposables perçus par le locataire et les autres occupants durant l'année civile précédant celle de la proposition.

  • Le montant cumul√© des ressources des 4 personnes log√©es doit d√©passer 70¬†212¬†‚ā¨.

    Ce montant est major√© de 9¬†313¬†‚ā¨ pour chaque personne suppl√©mentaire.

    Ces ressources correspondent au total des revenus nets imposables perçus par le locataire et les autres occupants durant l'année civile précédant celle de la proposition.

Détermination du loyer

Le loyer doit être déterminé par référence aux prix habituellement pratiqués dans le voisinage, au cours des 3 dernières années et pour des logements comparables.

  √Ä savoir

ce loyer s'appliquera progressivement. La différence entre l'ancien loyer et ce nouveau loyer sera étalée sur toute la durée du bail de sortie progressive (8 ans).

  • Le propri√©taire doit se fonder sur au minimum 3 r√©f√©rences de loyer.

    Certaines références (période de construction d'un immeuble, typologie des logements...) peuvent être obtenues auprès du réseau des observatoires locaux.

      √Ä savoir

    ces références doivent être mentionnées dans la proposition de bail de sortie progressive à envoyer au locataire.

  • Le propri√©taire doit se fonder sur au minimum 6 r√©f√©rences de loyer.

    Certaines références (période de construction d'un immeuble, typologie des logements...) peuvent être obtenues auprès de l'observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap) ou auprès du réseau des observatoires locaux.

      √Ä savoir

    ces références doivent être mentionnées dans la proposition de bail de sortie progressive à envoyer au locataire.

Envoi de la proposition par le propriétaire

Le propriétaire qui souhaite faire interrompre ce régime doit faire parvenir au locataire une proposition de bail de sortie progressive par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice).

La proposition de bail doit mentionner les informations suivantes :

  • Nom ou d√©nomination du propri√©taire, son domicile ou son si√®ge social, ainsi que ceux de son mandataire, si n√©cessaire
  • Date de prise d'effet du bail de sortie progressive et sa dur√©e (8 ans)
  • Immeuble concern√© et sa destination
  • Logement concern√© et, si n√©cessaire, √©num√©ration des √©quipements et parties communes auxquelles le locataire a acc√®s
  • Montant du loyer, mode de paiement et r√®gle de r√©vision annuelle
  • Montant de d√©p√īt de garantie, si n√©cessaire
  • Surface habitable du logement concern√©
  • Reproduction √©crite de l'article 25 et des articles 28 √† 33 de la loi 86-1290 du 23 d√©cembre 1986
  • Liste des r√©f√©rences ayant servi √† fixer le loyer (au moins 3 ou 6 r√©f√©rences de loyer, selon la taille de l'agglom√©ration o√Ļ se situe le logement)

Réponse du locataire

Dans un délai de 2 mois à partir de la réception de la proposition de bail de sortie progressive, le locataire peut effectuer l'une des actions suivantes :

  • R√©pondre au propri√©taire que les conditions de ressources autorisant un bail de sortie progressif ne sont pas respect√©es. Le locataire doit alors accompagner sa r√©ponse des justificatifs n√©cessaires.
  • Refuser la proposition du propri√©taire et, si le locataire a fait √† ses frais des travaux ayant substantiellement am√©lior√© le confort ou l'√©quipement du logement, demander leur remboursement
  • Accepter la proposition du propri√©taire et, si le locataire a fait √† ses frais des travaux ayant substantiellement am√©lior√© le confort ou l'√©quipement du logement, demander leur remboursement

Le locataire doit faire parvenir sa réponse par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte du commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire).

Si le locataire choisit de ne pas répondre au propriétaire, cette absence de réponse vaut refus.

Procédure selon la réponse du locataire

  • Le bail de sortie progressive prend effet 6 mois apr√®s la date de la proposition envoy√©e par le propri√©taire, sauf exception.

    Le nouveau loyer ne s'applique pas immédiatement. La hausse entre l'ancien loyer et le nouveau loyer est progressive. Elle doit être étalée par huitième annuel, c'est-à-dire sur 8 ans.

    La révision annuelle en fonction de l'IRL peut être appliquée à la condition qu'une clause du contrat de location le prévoit.

    Si le locataire a demandé le remboursement de travaux, le montant en est fixé et le remboursement effectué lors de la signature du bail de sortie progressive. Sur demande du propriétaire, le remboursement peut aussi être échelonné au cours du bail de sortie progressive. Si la dette existe encore à la fin de ce bail, le propriétaire en règle alors le solde au locataire.

  • Dans les 3 mois qui suivent la r√©ception de la proposition par le locataire, le propri√©taire ou le locataire peut saisir la commission d√©partementale de conciliation. Cette d√©marche n'est pas obligatoire, le juge des contentieux de la protection peut √™tre saisi directement.

    Le juge peut être saisi dans les 6 mois qui suivent la proposition du propriétaire.

     Attention :

    si le juge n'est pas saisi dans les 6 mois qui suivent la proposition du propriétaire, le logement reste soumis à la loi de 1948.

    Le juge statue sur les demandes du locataire et du propriétaire et fixe le montant du nouveau loyer.

    Le bail de sortie progressive est considéré comme étant conclu aux clauses et conditions fixées par le juge.

    Le nouveau loyer ne s'appliquera pas immédiatement. La hausse entre l'ancien loyer et le nouveau loyer est progressive. Elle doit être étalée par huitième annuel, c'est-à-dire sur 8 ans.

    La révision annuelle du montant du loyer en fonction de l'IRL pourra être appliquée, à la condition qu'une clause du contrat de location le prévoit.

À la fin du bail de sortie progressive de 8 ans, un nouveau bail doit être conclu.

Ce nouveau bail est soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Le loyer est fixé librement par le propriétaire, dans le respect des dispositions prévues par la loi.

Mais, si le locataire qui, √† la fin du bail de 8 ans, est √Ęg√© de plus de 65 ans ou est handicap√©, le propri√©taire¬†ne pourra pas lui donner cong√©. Et il ne pourra pas augmenter le loyer lors du renouvellement du bail.


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